1. Bestandsaufnahme

1.1 Anlagenauflistung

Um genaue Informationen über die Gebäudetechnik eines Gebäudes zu erhalten, muss eine genaue Anlagenaufnahme hinsichtlich dem technischen Ist-Zustand erfolgen. Diese beinhaltet sämtliche Anlagenkomponenten die für den störungsfreien Betrieb sowie für die optimale Energieeffizienz notwendig sind.

Beispiel Heizungsanlage:

Aufnahme des Wärmeerzeugers, der Regelkomponenten, des Ausdehnungsgefäßes, der Pumpen, der Leitungsführung, etc.

1.2 Anlagendokumentation

Die Anlagendokumentation beinhaltet die Aktualisierung bzw. die Ergänzung einer Anlagenliste vom derzeitigen Betreiber mit sämtlichen Anlagen inkl. der Anlagenteile nach Type, Fabrikat, Leistung, die Beschreibung der einzelnen Komponenten, eine Ersatzteilliste, die Aktualisierung der technischen Unterlagen (Zeichnen von Bestandsplänen) eine Fotodokumentation, etc.

1.3 Anlagenbewertung

Nun geht es zur Bewertung des Ist – Zustandes der Anlage: Hier werden Maßnahmen monetär bewertet, die für eine optimale Betriebsführung getroffen werden können. Es kommt also zu einer Gegenüberstellung des Sollzustandes und der damit verbundenen Kosten und derzeitigen technischen Möglichkeiten.
Erstellung von Energieflussdiagrammen, Aufzeigen für Amortisationszeiten durch Neuinvestitionen sind ein paar konkrete Maßnahmen, welche in dieser Phase präsentiert werden.

Beispiel Heizungsanlage:

Darstellung der Energiesituation in kWh/ m², Bewertung der Kennzahlen, Technische Bewertung der einzelnen Komponenten wie bsp. Brennwertgeräte oder Heißwassergeräte, Umwälzpumpen, Kostenaufstellung für Optimierungs- oder Ergänzungsmaßnahmen immer unter Anbetracht des Zeit- und Abzinsungsfaktors, etc.

2. Instandhaltung

2.1 Instandhaltungsplan

Darunter versteht man sämtliche Tätigkeiten, welche für eine reibungslosen Betrieb notwendig sind.
Die Erstellung eines Instandhaltungsplanes ist die Grundlage für die spätere Durchführung der Instandhaltungstätigkeiten. Der Instandhaltungsplan beschreibt sämtliche Maßnahmen, welche für die Umsetzung notwendig sind. Er enthält eine Anlagenliste wo sämtliche Anlagekomponenten aufgelistet sind. Hier werden die Maßnahmen unter Einbindung von Gesetzen, Verordnungen, Intervallen inkl. den Durchführungsterminen, Beschreibungen exakter Tätigkeiten, etc. gesetzt.

Beispiel Heizungsanlage:

Erstellung eines Terminplanes – wann wird was wie gewartet. Wartung nach Luftreinhalte- und Energietechnikgesetz, Reinigung des Schmutzfängers, Überprüfung der Stellantriebe, Sicherheitseinrichtungen, Ausdehnungsanlagen, Absperrungen, etc.

2.2 Umsetzung, Dokumentation

Umsetzung des Instandhaltungsplanes inkl. Dokumentation der Tätigkeiten. Diese Dokumentation beinhaltet Atteste, Prüf- sowie Messprotokolle, zukünftige Wartungstermine, etc. welche in einem technischen Bericht zusammengefügt werden.

Beispiel Heizungsanlage:

Messung des Wirkungsgrades, der Durchflussmenge, Dichtheitsprüfung, Überprüfung der regelungstechnischen Komponenten, Überprüfung der Pumpen, im Bedarf Einregulierung der Heizungsanlage

3. Technische Betriebsführung

3.1 Gewährleistungsverfolgung

Aufnahme von Mängeln, Veranlassung der Mängelbehebung sowie Abnahme deren und Dokumentation (unter anderem für eventuelle Beweislastführung) im Gewährleistungszeitraum. Diese Dienstleistung ist nur für Neubauten relevant.

3.2 Fernüberwachung

Nach der Gewährleistungszeit können Störungen, Ausfälle, etc. über Fernüberwachung herausgefiltert werden (nur bei Anlagen die eine Gebäudeleittechnik aufweisen). Energieoptimierung einerseits, schnelle Bereitschaft andererseits für technische Notfälle

3.3 AKS

Einführung eines Anlagenkennzeichnungssystems nach zuvor definierten Gesichtspunkten. Diese 'Inventarisierung' von Anlagen, Anlagenteilen enthält genaue Informationen dieser über einen gewissen Zeitraum, idealerweise deren Lebenszyklus. Diese Informationen beinhalten Kosten, technische Lebensläufe (Ausfall, Reparaturen) für Anlagenkomponenten wie Pumpen, Ausdehnungsgefäße, Kesselanlagen, etc.